近期合肥二手房市场呈现“涨多跌少” 的格局。新站区以6.1% 的月涨幅领跑，蜀山区紧随其后达5.0%，肥东县也不甘示弱实现4.0% 的增长。
与此形成鲜明对比的是，经开区和政务区房价仍在下跌，其中政务区跌幅高达10.6%。
这种分化现象并非偶然，而是合肥楼市正在经历的价值重构。从8月数据来看，合肥九区三县二手房成交均价为1.17万元/平米，成交量达2267套，同比上涨23%，市场呈现出明显的量增价稳态势。
NO.1|壹
市场新局：涨多跌少，刚需成为主力军
合肥二手房市场最近一个月表现令人瞩目。除经开区和政务区外，其余7个区及3个县全部实现上涨。
根据好好选房数据，合肥九区三县近1月涨跌幅数据公布。
新站区当前均价8631.89元/㎡，涨幅6.1%，位列第一；蜀山区当前均价12937.03元/㎡，涨幅5.0%，紧随其后；涨幅第三的则是肥东，涨幅4.0%。
展开剩余78%包河区、肥西县、庐阳区、滨湖区、瑶海区、长丰县和高新区涨幅在1% 至3.4% 之间。
与此形成鲜明对比的是，经开区和政务区仍处于下跌通道，政务区跌幅更是高达10.6%。
从8月份的数据来看，合肥二手房市场呈现出明显的刚需特征。90-110平的住宅成交占比最高，达31%，70-90平占比23%。
在总价分布上，50-100万的二手房为成交主力，占比36%；100-150万占比27%。这表明合肥二手房市场主要以刚需购房者为主导。
从购房者年龄结构来看，90后成为购房主力军，占比达到22.64%，85后占比达到20.17%。年轻一代正逐渐成为合肥二手房市场的中坚力量。
NO.2|贰
区域分化：价值回归理性，泡沫逐步挤出
合肥楼市区域分化日益明显，曾经备受追捧的政务、滨湖、高新区域，如今却成为跌幅最大的区域。
图片来源：合肥楼市航拍
从2023年8月到2025年8月，滨湖区二手房的成交均价从2.72万元跌到现在的1.32万元，跌幅达到51%，是全合肥跌幅最大的区域。
政务区的跌幅也达到了50%，基本上腰斩，高新区的跌幅也有40%。
而之前不被看好的瑶海区，这一轮跌幅反而最小，仅为26%。
这种分化的背后，是市场价值的理性回归。前期政务、滨湖、高新因为资源配套好，产业和人口支撑强，发展预期好，吸引了大量投资者，预期溢价太大，泡沫较多，所以在这一轮调整中总价跌幅最大。
8月份的数据也印证了这种分化。在销量方面，滨湖、政务成交量环比有所上涨，但其他区县则下滑或持平。
在单价方面，新站、肥东、经开区上涨，肥东上涨7.55%，新站上涨3.08%，其他区县则下滑。
合肥已形成 “高端买新房、刚需买二手” 的梯次消费格局，这种分化是市场成熟的标志。
NO.3|叁
政策加持：精准调控激发市场新活力
10月初，合肥出台了十项新政，侧重供给优化与长效发展。
在供给端，合肥建立土地供应热力图机制，推进混合开发，编制 “好房子”设计导则，从建筑空间、绿色节能等维度提升住宅品质。
这些政策与全国推进“好房子”建设的趋势一致。福田区就曾组织专家论证《福田区“好房子”建设技术指引》，从定位、设计以及技术三大维度重塑“好房子”建设价值坐标。
图片来源：合肥楼市航拍
在需求端，合肥优化了公积金贷款与车位销售政策（首栋住宅获预售证即可售车位），开展“乐居合肥”活动，鼓励“收旧售新”。
这些政策是在全国多地密集调整楼市政策的背景下出台的。今年9月底至10月初，武汉、重庆、合肥等多地接连出台楼市新政，从供需两端发力，针对性解决市场痛点，为房地产市场注入新活力。
合肥还实施了城市更新，探索 “科创+商业” 等融合路径，推进片区综合开发，推动房地产向 “增量与存量并重” 转型。
这些政策正在逐步显现效果。据机构监测，9月限购松绑后重点城市新房成交显著回升，深圳等城市日均成交明显回升。
NO.4|肆
结语
合肥二手房市场的分化格局充分表明，楼市正在从过去的“普涨普跌”转向价值回归的新阶段。这一过程中，真实居住需求成为市场主导力量，投资投机泡沫得到有效挤压。
第一房智库观点：
当前市场的区域分化是正常的价格修正过程。新站、肥东等价格洼地的上涨，反映的是刚需购房者用脚投票的结果；而政务区等高端板块的深度调整，则是前期过度溢价的合理回归。
对于不同购房群体，我们建议：刚需群体可重点关注新站、肥东等高性价比区域，把握政策窗口期；改善型需求则应理性看待政务区、滨湖区等传统优质板块，不必盲目追涨杀跌。
市场核心逻辑已发生根本转变——“房子是用来住的” 定位更加坚定。未来合肥楼市将延续分化态势，只有产业基础扎实、配套完善、人口持续流入的区域才具备长期价值支撑。
购房者应基于真实居住需求，结合自身资金状况，做出理性决策。在市场重构期，既要看到风险，也要把握机会，毕竟住有所居才是房地产市场的根本归宿。
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